Schönheitsreparaturen Teil 6: Die Klausel „Die Kosten trägt der Mieter“

Nach dem BGH (VIII ZR 339/03) ist eine Klausel im Mietvertrag „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ wirksam, denn sie regelt nicht nur die Kostenfrage, sondern sie verpflichtet den Mieter zur Ausführung der Schönheitsreparaturen.

Der auf „Mai 1978“ datierte Formularmietvertrag enthielt in § 5 unter der Überschrift „Vom Vermieter zugesagte Arbeiten in den Mieträumen / Zustand der Mieträume“ folgenden handschriftlichen Eintrag nach Nr. 1:

„Die Mieterin läßt auf ihre Kosten Erneuerungs- und Verschönerungsarbeiten vornehmen. Die Vermieterin leistet hierzu einen Zuschuß von 350,- DM und berechnet Mietzins erst ab 1.7.1978, auch wenn Mieterin früher einzieht“.

§ 5 Nr. 2 lautet:

„Dem Mieter ist im übrigen der Zustand der Mieträume bekannt, er erkennt sie als ordnungsgemäß, zweckentsprechend und zum vertragsgemäßen Gebrauch als tauglich an. Er verpflichtet sich, die Räume pfleglich zu behandeln und in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten und zurückzugeben“.

Des weiteren enthält der Vertrag in § 11 („Instandhaltung der Mieträume“) folgende vorformulierte Regelung:

„4. Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der – Mieter – Vermieter.“

Das Wort „Vermieter“ ist handschriftlich durchgestrichen.

Der BGH fürht zunächst aus, dass allgemeine Geschäftsbedingungen gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen sind, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (ständige Rechtsprechung, vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.).

Nach dem Wortlaut des § 11 Nr. 4 des Mietvertrags trage der Mieter „die Kosten der Schönheitsreparaturen“. Aus der Sicht eines verständigen Mieters sei der Klausel eine Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen zu entnehmen (für eine vergleichbare Klausel BGH, BGHZ 49, 56, 58 und dort Leitsatz 1; vgl. auch Wolf, WM 1990, 1769, 1770; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 1067; Scheuer, aaO, V Rdnr. 201). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts (ebenso LG Düsseldorf, WuM 1986, 359) sei die Klausel insoweit auch hinreichend bestimmt.

Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei, wenn dies auch weiterhin der Vereinbarung bedarf, Verkehrssitte geworden, und die Vertragsparteien eines Wohnraummietvertrags sähen es als selbstverständlich an, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen habe (BGH, BGHZ 92, 363, 368; 101, 253, 262); die Belastung des Mieters mit dieser Verpflichtung werde in aller Regel bei der Kalkulation der Miete berücksichtigt (BGHZ 92, 363, 368). Zudem sei es weithin üblich, daß der Mieter die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausführe. Die zur Verkehrssitte gewordene Praxis einer Abwälzung der Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter habe maßgeblichen Einfluß auf den „Empfängerhorizont“ eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Mieters.

Vor diesem Hintergrund sei die Klausel nicht lediglich im Sinne einer Auferlegung von Kosten oder, wie es das Berufungsgericht als Möglichkeit aufgezeigt hat, als Freizeichnung des Vermieters, sondern – entsprechend der im Wohnraummietrecht üblichen Handhabung – im Sinne einer Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen zu verstehen.

Hierdurch unterscheide sich die Schönheitsreparaturklausel in § 11 Nr. 4 des Mietvertrags von vertraglichen Regelungen hinsichtlich der Kostenübernahme von Kleinreparaturen durch den Mieter (BGH, BGHZ 108, 1).

Solche Klauseln würden von den Mietvertragsparteien übereinstimmend im Sinne einer Abwälzung lediglich der Reparaturkosten verstanden, soweit der Mietvertrag nicht ausdrücklich eine Vornahmeverpflichtung enthalte (vgl. hierzu BGH, BGHZ 118, 194). Hingegen wisse der Mieter bei einer solchen Bestimmung über Schönheitsreparaturen, daß er mit der Renovierung belastet werde, die Arbeiten aber auch selbst erbringen dürfe.

Daß der Beklagten nach dem Mietvertrag nicht nur die Pflicht zur Kostentragung, sondern auch zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt werden sollte, ergebe sich des weiteren – unbeschadet der Frage, ob diese Klausel wirksam sei – aus § 5 Nr. 2 Satz 2 des Vertrags, wonach der Mieter sich unter anderem dazu verpflichte, die Wohnräume in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten. Denn unter die Erhaltung der Mietsache (§ 536 BGB a.F., nunmehr § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), die nach dem Gesetz dem Vermieter obliegen würde, falle auch die Vornahme der Schönheitsreparaturen.